Leigusali getur gert tvenns konar kröfu í leiguábyrgð leigutaka. Annars vegar kröfu vegna vangoldinnar húsaleigu og hins vegar bótakröfu vegna tjóns á eigninni. Leigusali getur hvenær sem er gert kröfu um í leiguábyrgð leigutaka á ábyrgðartíma. Algengast er þó að bótakröfur berist ekki fyrr en í lok leigutíma þegar leigusali hefur fengið umráð yfir fasteigninni aftur en leigukröfur koma öllu jafna strax í kjölfar vanskila leigutaka á leigufjárhæðinni. 

Kröfur þessar eru ólíkar þar sem krafa vegna vangoldinnar leigu er krafa vegna samningsbundinnar greiðslu. Leigutaki hefur þá oftast örfáa daga, almennt 7 daga, til að leggja fram greiðslukvittun hafi leigan verið greidd. Hafi leigan ekki verið greidd getur leigutaki greitt hana á þessum tíma en að öðrum kosti er gengið á leiguábyrgð hans.

Bótakrafa er allt annars eðlis og krefst framlagningu gagna og sönnunar um tjón. Leigusali sem telur að leigutaki hafi skemmt eign sína umfram almenn og eðlileg not á eigninni getur lagt fram bótakröfu í leiguábyrgð leigutaka fyrir öllu því tjóni sem eru umfram almenn slit og falla undir gildissvið ábyrgðarinnar. Hér er mikilvægt að leigusali hafi látið fara fram úttekt á eigninni í upphafi leigutíma í samráði við leigutaka. Jafnframt að lögð séu fram greinargóð gögn um það tjón sem leigusali telur vera á eign sinni.

Leigusali verður að setja fram skriflega kröfu eða áskilnað um bætur vegna tjóns á eigninni innan fjögurra vikna frá því að húsnæði er skilað. Ef þessum frest er ekki fylgt, missir leigusali rétt sinn til bóta, nema hann geti sýnt fram á að leigjandi hafi sýnt af sér sviksamlega háttsemi.

7. mgr. 40. gr. 

Leigusali skal svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann gerir kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð er niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skal leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hefur afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hefur lögvarða hagsmuni af að fá aftur.

Nú getur leigutaki verið ósammála leigusala um það tjón sem hann telur vera á eign sinni. Á leigutaki rétt á því að taka afstöðu til kröfunnar og getur hafnað henni að hluta eða öllu leyti. Leigutaki hefur fjórar vikur til að koma afstöðu sinni, skriflega, til leigusala. Frá þeim tíma er skrifleg afstaða leigutaka liggur fyrir hefur leigusali fjórar vikur til að skjóta ágreiningi sínum við leigutaka til dómstóla eða kærunefndar húsamála. 

8. mgr. 40. gr. 

Geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Trygging eða ábyrgð skal halda gildi sínu þar til endanleg niðurstaða liggur fyrir um bótaskyldu leigjanda.


Samantekt

1. Leigusali verður að gera kröfu innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis eða innan fjögurra vikna frá því að leiguábyrgð rann út, hvort heldur sem kemur á undan. Renni ábyrgð út áður en húsnæði er skilað verður leigusali að gera áskilnað um að gera kröfu, þ.e. tilkynna að hann muni gera kröfu á leigutaka telji hann tjón vera á eigninni við skil.
2. Leigutaki hefur fjórar vikur til að svara bótakröfu leigutaka og sjö daga til að bregaðst við kröfu vegna leiguskuldar.
3. Hafni leigutaki kröfu leigusala að hluta eða öllu leyti hefur leigusali fjórar vikur til að bera mál sitt undir úrskurðaraðila, t.d. Kærunefnd húsamála eða dómstóla.

Sönnunarfærsla vegna bótakröfu

Leigutaka ber að skila húsnæði í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Þannig ber leigjandi í raun óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. 

Í bótamáli, hvort sem það er rekið fyrir kærunefnd húsamála eða fyrir dómstólum, reynir á almennar réttarreglur um sönnun og sönnunarbyrði í einkamáli. Í grundvallaratriðum er það svo að sóknaraðili, hér leigusali, leggur fram mál sitt. Hann staðhæfir þá í sóknarskjali sínu að einhver atvik hafi gerst sem leiði til þess að lögum að hann eigi tiltekinn rétt á hendur varnaraðila, hér leigutaka. Leigusali þarf að sanna þau atvik sem hann telur hafa orðið sem leiðir til réttar á hendur varnaraðila. Hér þarf því leigusali að leggja fram gögn sem veita vísbendingu um eða taka af tvímæli um einhver atvik. Því er æskilegt að leigusali láti fara fram úttekt á húsnæði sínu í upphafi leigutíma. 

Til að draga þetta allt saman saman þá þarf leigusali að leggja fram kröfu í ábyrgð og eða tryggingu innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðis. Eingöngu er greitt út tjón sem talið er umfram almenna notkun að frádreginni virðisaukningu ef það á við og leigusali þarf að geta fært sönnur á að tjónið sé af völdum leigutaka eða á hans ábyrgð. 

Kröfuferli hjá Leiguskjóli

Krafa í leiguábyrgð hjá Leiguskjóli er gerð með því að senda tölvupóst á netfangið samband@leiguskjol.is með fyrirsögninni “Krafa í leiguábyrgð - Heimilisfang” Í tölvupóstinum þarf að koma fram nafn og kennitala leigutaka, heimilisfang leigueignar, sundurliðun kröfunnar og rökstuðningur. Gott er að láta fylgja með upphafsúttekt, sbr. 69. gr. húsaleigulaga. 

Það er mikilvægt að vanda kröfugerðina þar sem allar kröfur eru bornar undir leigutaka í samræmi við húsaleigulög. Vanreifuð krafa er líklegri til að vera hafnað af leigutaka og vísað frá af úrskurðaraðilum ef til þess kemur að mál rati alla leið til kærunefndar húsamála eða dómstóla. Þá bera aðilar leigusamningsins og ábyrgðarsamningsins sjálfir ábyrgð á því að passa upp á að orðsendingar og svör berist innan tímamarka húsaleigulaga, sbr. 40. gr. húsaleigulaga.