Þegar kemur að útleigu fasteignar er mikilvægt að nálgast útleiguferlið af kostgæfni. Leigusamningur er langtíma réttarsamband milli leigusala og leigutaka og því mikilvægt að grundvöllur hans sé góður og gerður rétt.

 

Fyrstu skrefin

Felst í því að yfirfara eignina, þ.e. kanna ástand hennar og undirbúa auglýsingu hennar.

Grundvallaratriði er að leiguhúsnæði sé íbúðarhæft og uppfylli skilyrði laga um aðbúnað og ástand (Grein um ástand fasteignar) . Þá er krafa um að eldvarnir séu í lagi en með  leigusamningi þarf að fylgja eldvarnarskýrsla fyrir eignina, þ.e. svör um fjölda reykskynjara, slökkvitækja, um neyðarútgang og eldvarnarteppi.

Auglýsing er kynning þín á eigninni en góð kynning laðar að rétta leigutaka. Fyrst og fremst þarf að taka góðar myndir. Góð mynd er tekin við birtuskilyrði sem sýna eignina sem allra best. Almennt ber að forðast að taka myndir á kvöldin þegar dimmt er úti. Lýsing á eigninni er ekki síður mikilvæg en hún þarf að segja okkur frá eiginleikum eignarinnar, nálægðri þjónustu og nærumhverfi hennar. Takið fram í auglýsingu ef sérstakar umgengnis reglur gilda um hana umfram almenn lög og reglur. 

Verðlagning eignar

Aðalskyldur leigusala og leigutaka samkvæmt húsaleigusamningi eru fyrir leigutaka að greiða leigu fyrir afnot eignarinnar á grundvelli leigusamnings og fyrir leigusala að afhend íbúðarhæft húsnæði og viðhalda því í íbúðarhæfu ástandi yfir leigutímann. Verðlagning er því einn stærsta ákvörðun leigusala. Til eru opinber viðmið um verðlagningu eigna, t.d. vísitala leiguverðs sem unnin er af Húsnæðis og mannvirkjastofnun (HMS) en jafnframt geta leigusalar leitað álits hjá leigumiðlara. MyIgloo er ekki leigumiðlun og ráðleggur því ekki leigusölum um verðlagningu eignarinnar en krefst slík ráðgjöf að eignin sé tekin sérstaklega út og metin af fagmanni á þessu sviði, hvort heldur sem það er fasteignasali eða leigumiðlari.

 

Eignir sem verðlagðar eru of hátt eru líklegri til að fá slæmar umsóknir. Reynslan sýnir að oftar er gerð krafa í ábyrgð vegna tjóns og vanskila á leigu í eignum sem verðlagðar eru of hátt. Eign sem verðlögð er of lágt kallar á móti á gífurlegan fjölda umsókn sem gerir leigusölum erfitt með að finna réttan leigutaka. Verðlagning er vandasamt verk og mikilvægt að kanna vel verð á sambærilegum eignum, skoða opinber gögn og eða leita til fagaðila sem geta aðstoða við verðlagninguna. 

 

Birting auglýsingar

Í kjölfar birtingar auglýsingar sem birt er á MyIgloo.is eru allar líkur á að töluvert af umsóknum berist á fyrstu dögum birtingar. Nú er mikilvægt að gefa sér tíma í að meta umsóknir og svara þeim sem spyrja um eignina. Hægt er að flokka umsóknir eftir leigumati en það byggir á svokölluðu forsamþykki á leigutaka á grundvelli umsóknar hans um leiguábyrgð. Leigutakar sækja um forsamþykki ábyrgðar fyrir leigu í gegnum MyIgloo þar sem skoðað er lánshæfismat og ráðstöfunartekjur aðila auk annarra þátt. Jákvætt mat gefur til kynna að viðkomandi aðili geti staðið undir almennri markaðsleigu. 

Að sýna eignina og hitta umsækjendur er ekki síður mikilvægt en það er tækifæri til að kynnast betur þeim sem hafa  áhuga á þinni eign. Hér gefst tækifæri til að meta í persónu væntanlegan leigutaka en jafnframt tækifæri fyrir leigutaka að kynnast þér, leigusala. 

 

Leigusamningur, úttekt og afhending

 

Í kjölfar samþykkis á umsókn tiltekins leigutaka þarf að hafa nokkur mikilvæg atriði í huga. 

1. Gera þarf úttekt til að staðfesta ástand eignarinnar við upphaf leigutíma. Úttektin er grundvöllur bótakröfu ef upp kemur ágreiningur um tjóna á leigutíma. Hún er jafnframt staðfesting á að húsnæðið sé íbúðarhæft eða þarfnist lagfæringar. Kostnaður við úttekt skiptist jafnt á milli leigusala og leigutaka og mælum við með að fá fagaðila til verksins.

2. Gerð leigusamnings er grundvöllur réttarsambands leigusala og leigutaka. Einfallt er að setja upp leigusamning í gegnum samningslausn MyIgloo en um er að ræða rafærnt samningaferli sem byggir á stöðluðum samningi frá Húsnæðis- og mannvirkjasöfnun en nú er skylt að skrá alla leigusamninga.

3. Afhending eignar ætti aldrei að fara fram fyrr en búið er að ganga frá úttekti á eigninni, skrifa undir leigusamning og ganga frá þeim tryggingaráðstöfunum sem krafist er samkvæmt leigusamning, þ.e. leiguábyrgð.
   
   

Þessi samantekt lýsir ferlinu frá upphafi ákvörðunar um leigu til afhendingar eignar. Í kjölfarið af því er mikilvægt að hafa í huga að góð samskipti eru lykillinn að góðu leigusambandi aðila.